“在所有的经济周期规律中，房地产周期称为“周期之母”。以美国为例，它的四次房地产长周期，都受宏观经济、大的经济形势影响。”

国家逃不开的房地产

也许你会问，等中国完成第二阶段，加速度的发展后，房地产是不是就没有发展了?不会，房地产即使缓慢发展，它的量依然很庞大。

1、住宅交易量大如果说在2024年前，按总人口的1个点计算进城人数，有1400万人，加改善、拆迁、棚改，住宅成交量至少13亿平米。那么在2024年后呢，人口减一半，700多万人进城，加改善和旧改，住宅成交量也会有7亿平米，这个量还是很大。

2、行业从业人员庞大作为与房地产直接相关的建筑行业，从业人员有4010万人口。与房地产间接从业人员接近2000万人。与房地产关联产业从业人员也有3000-4000万人。直接间接从业接近1亿的人口，房地产行业就业人员庞大到国家不得不爱恨交加。

3、中国房地产周期长中国房地产周期将会超过美国24年的最长周期，预计会有近30年。这是由人口基数和低城镇化率共同决定的，中国人口基数远超美国，并且中国是从农业化18%开始的城镇化率进程，远低于美国城镇化率开始的进程，注定中国的房地产周期会长于美国。

中国的房地产大周期要结束时分为三个阶段，第一个阶段预计在2024年，四线五线及县城完成城镇化，房价开始见顶向下;第二个阶段预计在2028年，强二线以及省会城市，完成城市化，人口趋于稳定，房价开始见顶向下;第三个阶段是都市圈，人口的持续流入，还会发展5到10年。过程中会有半年、一年的回调，但不影响大周期趋势。

哪个城市最值得投资?

一般城市的房地产市场，要看这个城市的城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标。

但除了参考这些指标外，还要考虑在房地产周期的拐点时，仍能有涨幅的城市。

什么时候是房地产周期的拐点?人口和城市化率达到平衡，65%的城市家庭都拥有1.1套房时。到那时，可能50个城市房价会出现下跌，进行盘整。但有30个城市，像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。

为什么呢?因为有人口、经济、科技、GDP在背后支撑。房价高低的本质，是由所有资源聚集的程度和多寡决定的。这就要说到投资房产中逃不开的“都市圈”概念了。

都市圈是指在城市群中出现的以大城市为核心，高度密集，人口规模巨大，是一个国家和地区经济最活跃、最重要区域。这些都市圈支撑房价的背后，是人对于资源的争夺。每个人都是理性的个体，他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的城市。都市圈就业岗位多、创业机会多，足够吸引人才，城市聚焦效应强，带动城市的经济繁荣，而且更是关系到中国经济发展全局，具有不可替代的聚集正面效应，这正与“长期看人口”相吻合。中国的都市圈可以参考日本三大都市圈和美国的十大都市圈。

中国目前已经显现出几大都市圈雏形，可以为楼市投资作参考。

1)粤港澳大湾区：香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州。

2)长三角都市圈：上海、杭州、南京、苏州、无锡、扬州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、滁州、芜湖、马鞍山等城市。

3)京津冀都市圈：北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、保定、沧州、雄安等城市。

4)成渝都市圈：成都、重庆、资阳、内江等城市。

5)郑州都市圈

6)武汉都市圈房价高的背后是资金流、人流和产业流。而人才、资金、政策都会全部倾斜都市圈。

04 置业关键词

1)买政治：买政府所在地，四套班子，各大局机关旁，政府把学校、医院等公共设施全部搬过去，说明是在制造一个新的行政中心新区。

2)买经济：如金融机构、保险公司、银行旁。

3)买文化：如图书馆、电影院、学校、文化艺术中心旁。

4)买体育：如奥体中心、政府配建的全民健身中心旁。

5)买交通：买汽车站、公交站、高铁、地铁旁的住宅，甚至几横几纵的路网核心，交通便捷。

6)买卫生：如医院旁、妇幼保健院旁。尤其对于小孩和老人来说，医疗资源特别重要。

7)买环境：买临湖、临山、广场、公园旁。

8)买中心：买省会城市，买城市最中心的地段，买经济繁华的中心。

9)买全国：如海南、北海、桂林、西双版纳、湛江、阳江等城市。

越出政策的地方房价越长，政策越严厉的地方房价越长得快。置业关键词一定要叠加，买房时关键词越多越好，投资置业的房产所处位置有三个以上关键词，购买无忧。

房价究竟能涨多少?日本东京1990年房地产崩盘时，一套房子价值2000-3000万美元，今天仍然一套房子价值500-800万美元。中国的北京、上海、深圳房价，你自己想!但千万不要无知的说房子多了去，什么小夫妻俩会有六套房，人口总量一定，房屋总量一定，不到城市化率结束拐点时，哪来多余的房子?经济的问题最终是债务问题，为什么要买房?你懂的!